Il Fisco individua nei cinque anni la linea di demarcazione per l’esenzione dalla plusvalenza derivante dalla compravendita di immobili: regole generali e casi particolari.
I beni immobili possono essere acquistati per necessità come la prima casa o per fini di investimento, comprando in periodi favorevoli e rivendendo poi a prezzi più alti con l’obiettivo di ricavarne una plusvalenza. Il Fisco adotta un criterio di tassazione distinto, individuando un arco temporale di cinque anni entro cui l’operazione di compravendita è da considerarsi investimento. Ma ci sono alcune eccezioni: vediamo quali.
Plusvalenza e aliquote
La plusvalenza derivante dalla cessione di beni immobili detenuti da più di cinque anni sono escluse da tassazione IRPEF poiché si presume non sussista alcun intento speculativo. Di contro, si considerano redditi diversi – si dichiarano nel modello Unico (quadro RL) o nel 730 (quadro D) – le plusvalenze non conseguite nell’ambito di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo derivanti dalla cessione di immobili acquisiti o costruiti da non più di cinque anni. All’atto della vendita dell’immobile (terreni non edificabili e fabbricati) si può chiedere l’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota 20%; diversamente si applicherebbe l’imposizione IRPEF ordinaria in base all’aliquota marginale del contribuente.
Determinazione
La plusvalenza è determinata dalla differenza tra corrispettivo percepito e costo di acquisto o di costruzione maggiorato degli oneri accessori, quali ad esempio le spese notarili o le imposte. Il quinquennio decorre dalla data di acquisto del bene immobile indicata nell’atto notarile o, per fabbricati oggetto di costruzione, dalla data di ultimazione dei lavori (comprovata dal tecnico competente), ma a condizione di dimostrare l’utilizzo del bene anche esibendo copia delle utenze o di contratti di locazione.
Esenzioni
Il Fisco tassa solo le operazioni di compravendita immobiliare a carattere speculativo (non più considerate tali dopo i cinque anni). Sono quindi escluse da tassazione le cessioni di immobili pervenuti per successione, indipendentemente dal periodo di possesso da parte del cedente, così come le cessioni di immobili adibiti ad abitazione principale – da parte del proprietario o suoi familiari ossia coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo – per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e successiva rivendita. Per abitazione principale si intende il luogo in cui la persona ha la dimora abituale, anche in assenza di trasferimento della residenza. L’immobile deve essere idoneo all’uso abitativo e quindi classificato in categoria catastale A (escluso A/10).