Disporre di una piscina condominiale ha ovvi vantaggi, ma allo stesso tempo può provocare alcuni dubbi sulle modalità di costruzione e utilizzo. A volte, infatti, si trasforma nell’ennesima occasione di litigi fra i condomini. Per evitare qualsiasi tipo di errore o discussione è necessario seguire passo per passo la legge nazionale, regionale ed ovviamente il regolamento di condominio. La questione più importante è quella di chiarire il più possibile le modalità di utilizzo, di spesa e di mantenimento della piscina. Superate le difficoltà iniziali potrete sfruttare tutti i vantaggi dell’avere una piscina nel vostro condominio.
Spese e manutenzione
Ad approvare la costruzione di una piscina è l’assemblea condominiale, ovviamente nel rispetto dei vincoli urbanistici e delle autorizzazioni amministrative. Il numero legale per ottenere una decisione è quello espressamente richiesto dal codice civile: “un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio” (art. 1136, quinto comma). Se si decide di costruire la piscina, bisogna stare attenti che questa non rechi “pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato” e che non alteri “il decoro architettonico” o che renda “talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino” (art. 1120 c.c.).
Una volta costruita la piscina, si sommano le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che ovviamente devono essere divise fra i condomini secondo quanto previsto dal regolamento del condominio, a meno che non si decida in maniera differente, votando per unanimità. Nel caso in cui il regolamento non tratti il tema del pagamento, le spese saranno divise fra i condomini in rispetto dei millesimi di proprietà (arti 1123 c.c.). Ovviamente non pagano quei condomini che hanno deciso sin dal principio di non usufruire della piscina (art.1121 c.c.).
Regole di utilizzo
In mancanza di un regolamento condominiale apposito è ancora una volta l’assemblea a decidere le regole di uso, igiene e sicurezza della piscina, che tuttavia deve fare riferimento ai requisiti richiesti dalla regione di riferimento. Uno dei problemi che causa maggiori contrasti è quello degli ospiti esterni, ossia quelle persone che non sono condomini. Se in precedenza la giurisprudenza ammetteva la presenza di ospiti per condomini rispetto alla quota millesimale di proprietà, la prassi ora è diversa. In generale, secondo il codice civile, i condomini possono utilizzare gli spazi comuni, senza però impedire agli altri di poterne usufruire. Ancora una volta, per evitare fraintendimenti o discussioni, è preferibile decidere un numero massimo di ospiti durante l’assemblea condominiale.
Oltre alla manutenzione ordinaria e straordinaria della piscina, le cui spese vanno divise fra i condomini che ne fanno uso, è possibile incaricare un gestore interno o esterno dell’impianto, su cui ovviamente ricade la responsabilità in caso di danni alla piscina. Per quanto riguarda i criteri igienico-sanitari, invece, questi devono soddisfare l’Accordo Stato-Regioni del 16 gennaio 2003.
È necessario il bagnino?
È preferibile assumere un bagnino per poter evitare pericoli, soprattutto per i più piccoli. Tuttavia non esiste una legge nazionale che disciplina il tema rispetto alle piscine condominiali. Solitamente si tende a equiparare la legge riguardante l’utilizzo di bagnini delle piscine pubbliche a quelle condominiali, soprattutto se le unità che compongono il condominio sono più di sei. In questo caso, interpretando queste norme, dovrebbe essere obbligatoria la presenza di un bagnino. Tuttavia, negli ultimi anni e in seguito a incidenti, ogni regione o provincia ha deciso di legiferare in maniera differente rispetto al tema. Per questo è consigliabile richiedere informazioni al proprio Comune di appartenenza.
Posted by Ing. Stefano Romanciuc – Ing. Claudia Silvani